不動産投資初心者に注意!家賃保証は絶対に必要ない3つの理由

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みなさん、こんにちは。

銀行員大家さんのたいちゃんです。

 

今日は家賃保証について触れようかなと思うのですが、かくいう僕も不動産投資家デビュー時に家賃保証を恥ずかしながらつけておりました。

不動産投資家として一番嫌なのは「空室」です。それを補てん、保証してくれる家賃保証はなんてありがたいんだと当時は思っていました。

あれから数年経って家賃保証について考えてみましたが今思えば全くいらなかったなと思います。改めて無知って怖いなと実感しました。

 

今さら後悔しても仕方がないのですが、これから不動産投資に挑戦しようとしている方、家賃保証ってなんだかありがたいなと思っている方へ、僕の経験談を踏まえ不要だと考える理由についてお伝えできればなと思います。

 

そもそも家賃保証とは

読んで字のごとく、空室である部屋に対して家賃を保証してくれるものになります。代表的なものだと、満室になるまで家賃を保証してくれる満室保証であったり、周辺家賃相場と比較して7~8割の家賃を毎年保証してくれるサブリースというものがあります。

大家さんとしては、空室であっても家賃がある程度保証され旨味があると勘違いしている方も多いですが取り扱いには注意が必要だったりします。

 

家賃保証の注意点

契約期間が決まっている

永久的に空室の保証があれば大家側はメリットかもしれませんが、家賃保証を払う側からするとメリットがありませんし払い続けると会社として成り立たなくなります。そうならないように期限が決まっているかと思います。

僕が大家デビューした時、満室保証を受けていましたが期間は1年間のみでした。1年以降は自力でやっていくしかありません。当たり前ですけど。

家賃保証は期間が決められてます。確認しておきましょう!

家賃相場の7~8割が家賃保証の対象

家賃相場が1部屋50,000円だった場合、家賃保証額は35,000~40,000円くらいになります。満額の保証がない場合がほとんどだと思います。実際僕も家賃相場の7割くらいを受け取ってました。

経過年数が経てば経つほど、家賃は下落します。古い物件ほど家賃が下がるのは当たり前です。時間と共に家賃相場は下落し、それに伴い家賃保証額も減少することも考慮しておく必要があります。

家賃保証額は常に一定額ではないことを理解しておきましょう!

物件の売り付けの可能性

空室部分に家賃保証をつけ、あたかも満室のように扱いリスクがないように見せる不動産業者はいます。僕個人の感想になってしまうのですが、売れ残っている物件に限って家賃保証をつけて早めに売ってしまおうと企んでいるように感じます。

僕が初めて買った物件は半分以上が空室でした。今思えば家賃保証で安心をさせ、家賃保証をつけているのでリスクが少なめですよと銀行担当者へ伝えていたのを覚えています。

なかなか売れない物件には敢えて家賃保証をつけ、あなたに物件を売りつけている可能性があるので注意が必要です。

家賃保証をする側の会社の未払い

少し前の話ですが、「かぼちゃの馬車」というシェアハウスの運営元が経営不信になり投資家へ約束していた家賃保証が払えなくなり経営破綻してしまったというニュースがありました。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」、家賃保証が限界に (日経新聞より)

家賃保証を期待していた投資家は大変です。保証が受けられず銀行返済は自身が全て負担し、結果的に自己破産に追い込まれるサラリーマンも少なからず存在しているようです。

家賃保証を支払う側も経営的に体力がないと支払いがきついです。未払いや場合によっても倒産もありえること知っておきましょう。

 

家賃保証はいらないと考える理由

上記の注意点を踏まえ家賃保証なんていらないと思う理由について書いていこうかと思います。

そもそも満室になる物件を選ぶべき

そもそも論になってしまいますが、満室になる物件を選んでおけば家賃保証なんて気にする必要はないし、満室にできそうにないなら購入する必要はありません

当時の僕にも言いたいのですが、空室には理由があります。それは賃貸需要に問題があるのか、物件に問題があるのか、前オーナーの運営に問題があるのか。

何に問題があるかを分析して、どう対策するのかが重要です。

僕の場合、設備投資(全部屋インターネット完備)を行い、高過ぎた家賃設定を相場家賃へ戻すことで満室運営を実現できました。

「必ず満室にできる!」と思える物件を買うべきですね。満室にできそうなら家賃保証なんて必要ないです。

購入価格を上乗せされている場合がある

僕が購入した物件は1年間満室保証を受けられる契約になっていました。3000万円の物件を購入し、仮に空室が1年間続いた場合トータルで180万円ほどの家賃保証を受けられる権利を持っていました。

しかし半年間本腰入れて運営をしたおかげで満室にすることができました。すると家賃保証を受ける必要がなくなり、1年間で受けとった家賃保証は80万円で済みました。

 

結果満室にすることができてそれはそれで良かったのですが、180万円を得られる権利がありながらも80万円しか受け取ることができず、差し引き分の100万円を損した気持ちになりました。

この時思いました。あー、これって物件価格に利益を乗せられて僕は買ってしまったんだなと。。。この時の正解は家賃保証分の180万円を物件価格から値下げ交渉をすべきでした。

家賃保証を受けるためには誰かが余計なコストを支払っています。そんな余計なコストを払うくらいなら物件価格の値下げを交渉しましょう!

家賃保証があると実力がつきにくい

家賃保証に甘えてしまうと、「最悪埋まらなくても家賃保証があるし」と考えてしまいがちです。

不動産投資、不動産賃貸業は立派な事業です。事業である限り妥協してはいけないと思うし、妥協していては大家さんとして実力、大家力がつかないです。

満室にできるスキルこそ不動産投資では一番大事だと考えます。満室にはトコトンこだわりましょう!

まとめ

【家賃保証は絶対にいらないと思う3つの理由】をまとめると以下の通りです。

・そもそも満室になる物件を選ぶべき

・物件価格を上乗せされている場合がある

・家賃保証があると実力がつきにくい

これらに注意して本当に家賃保証が必要か吟味してみてください。家賃保証ってやっぱいらないかなと思っていただけると嬉しく思います。

 

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