みなさん、こんばんは。
たいちゃんねるの時間です。
今日はですね、不動産投資で重要なテーマである「利回り」についてお話していこうと思います。
これから不動産投資や賃貸経営をする方も多いと思います。
利回りの計算方法から、利回りの注意点など
僕が購入してからいろいろ気づかされたことをシェアしようと思うのでぜひ参考にしてみてください！
Contents
不動産投資、利回りの計算方法について
①表面利回り
公式に当てはめるだけです。
表面利回り (%)＝ (家賃収入 ÷ 物件価格) ×100
超シンプルです。
例えば、年間家賃収入が100万円ありました。
物件価格は1,000万円です。
なので、100万円 ÷ 1,000万円 ×100 =10%
よって表面利回りは10%となります。
なので、10年で物件価格は回収できるな！って意味にもなりますね。
②実質利回り
表面利回りの公式をいじるだけです。
実質利回り(％)＝（家賃収入 – 必要経費）÷ 物件価格 ×100
利益率？と考えればイメージしやすいですかね。
例えば、年間家賃収入が100万円ありました。
物件価格は1,000万円です。
そして必要経費（水道光熱費・広告費・雑費など）が50万円かかるとします。
すると、（100万円 – 50万円）÷ 1,000万円 × 100 = 5％
よって実質利回りは 5％ となります。
③どちらを使うの？って話
僕の場合は表面利回りのほうを優先します。
というのもその年にいくら経費がかかるなんて誰も分かりません。
はじめのほうは、いくら手元に残ったかを考えるのではなく、どれだけ入金があれば採算あうのか。ここを考えるのが大切だと思います。
自分なりの基準利回りを持っておくといいと思います。
例えば、表面利回り10％以下なら投資をしない！とかね。
利回りを鵜呑みにしない！？
不動産投資の世界だと利回りは？と聞かれると満室時を想定しています。
提示された表面利回りに注目しすぎてよく分からない物件を購入してしまう可能性もあるので注意が必要です！！
①現在空室はないのか？
例えば以下のようなアパートが存在するとします。
| 部屋番号 | 間取り | 現状 | 家賃 |
| １０１ | １K | 空室 | （30,000円） |
| １０２ | １K | 入居中 | 30,000円 |
| １０３ | １LDK | 空室 | （60,000円） |
| ２０１ | １K | 空室 | （50,000円） |
| ２０２ | １K | 入居中 | 50,000円 |
| ２０３ | １LDK | 入居中 | 70,000円 |
| 合計家賃収入 | 150,000円 |
簡単に説明すると、６部屋中３部屋が空室です。赤字が空室を表してます。
現状の家賃収入は150,000円です。
仮に満室時だと290,000円になります。
こちらのアパートの物件価格が3,000万円だとすると、
表面利回り = 年間家賃348万円（29万円×12ヶ月）÷ 3,000万円 なので
表面利回りは 11.6％となります。
表面利回りは一見高いように見えるけど実は空室だらけって可能性があります。
ここは注意が必要ですね。
②現状家賃って相場と比べてどうなの？
２０１号室って現状空室だけど、周辺環境を鑑みると50,000円で募集しても本当に大丈夫なの？ って話です。
あくまで表面利回りって大家さんが提示する家賃をもとに計算されちゃいます。
アパートの周辺環境や近くのアパートやマンションの家賃と比較すると、
| 部屋番号 | 間取り | 現状 | 現状家賃 | 修正後家賃 |
| １０１ | １K | 空室 | （30,000円） | 20,000円 |
| １０３ | １LDK | 空室 | （60,000円） | 40,000円 |
| ２０１ | １K | 空室 | （50,000円） | 30,000円 |
上図の一番右が適正家賃の可能性もあります。
家賃を下げれば入居がつく可能性があれば家賃は下げざるを得ません。
すると表面利回りが下がるのが分かりますよね。
物件を購入する前に、現大家さんが出していた家賃は適正家賃なのか仲介業者や管理会社にヒアリングするのも一つの手かなと思います。
今の家賃って本当に適正家賃なの？ と疑うことも必要です。
③築浅の家賃に注意！
例えば上記のアパートは築３年とします。
２０３号室に住んでいる方は新築時から入居され家賃をずっと70,000円支払い続けてくれました。
ここで問題なのは２０３号室を退去された場合、次に住んでくれる人も家賃70,000円で入居してくれるのか？ ってことです。
みなさんもご存知だと思いますが、家賃を上げるってことはよっぽどのことがない限り上がりません。
むしろ不動産は年月が経てば老朽化もすすみ家賃も基本的に下がっていくのが一般的です。
現在入居されている方はどれだけの期間入居し続け、退去後次の人はいくらで借りてくれそうか？ ←とても大事なことです。
不動産賃貸業はアパートを買ってすぐに売ると言う訳でないです。
長い目で見て家賃が入り続ける仕組みを作ることが重要なポイントです。
全部実話です、、、（笑）
ここまで偉そうに綴ってきましたが上記は全て経験談です。
実は僕が買った物件は購入当初15％を超える利回りがあると聞かされてました。
すると中身は空室だらけ。
空室の原因は前大家さんの強気の家賃設定でした。（周辺環境に比べて家賃が高すぎた。）
そして購入後家賃を20%下げ、現在入居者募集中と言ったかたちです。
今ではこうすれば入居してくれるだろうと前向きに考えていますが、売買契約が終わった後こんな物件購入して大丈夫か？とかなり不安になってました（笑）
でも次の物件を購入するときに生かされる知識と経験を得たなと思ってます。
これから不動産投資、賃貸経営を考えている方は是非参考にしてみてください！
ありがとうございました！！
