みなさん、こんにちは。
銀行員投資家のたいちゃんです。
不動産投資を検討して色々調べていくと、
「REIT（リート）」という言葉を目にする機会があるかと思います。
同じ不動産に関する投資でも（実物）不動産投資とREITは仕組みや収益方法も異なったりします。
なので今回は不動産投資とREIT（リート）の解説を行い、
どちらのどういう部分がメリットなのか、そしてどんなデメリットがあるのか比較して考えていこうかなと思います。
Contents
そもそもREIT（リート）とは
そもそもREITとは、
Real Estate Investment Trustの頭文字をとったもので不動産投資信託のことです。
ん？？？という方も多いと思うので以下の図で簡単に説明します。
不動産に投資をしている会社に投資をするといったイメージです。
投資家は資金提供をするだけで、あとは不動産投資会社が管理から運営までやってくれます。
投資先ですが商業施設やホテル、物流倉庫、オフィスビルなどの大きめな不動産が多かったりします。
そこから得られた家賃収入から運営費などを引き、投資家へ分配金として還元する仕組みになっています。
REITはどこでいくらくらいで買えるのか
REITは株と同様、証券口座さえあれば購入できます。
僕はマネックス証券を使って株やREITの売買などもやっています。
金額は銘柄によって異なりますが、10万円以内で買えるものも存在します。
REIT vs 不動産投資 を比較
利回りについて
下図は2019年 11月時点、REIT分配金利回り順です。（10位までを抜粋）
（参照元：http://www.japan-reit.com/ranking/all#rimawari）
四角で囲っているところが利回りになるのですが、一番高くて5.65%となります。
ちなみに一番低くて2.64%みたいですので、REITの利回りはだいたい3%~5%くらいと考えておいた方がいいでしょう。
一方実物不動産はどうでしょうか？
いつもお世話になっている楽待「注目の収益物件」より拝借しております。
（参照元：https://www.rakumachi.jp/）
物件名や所在は修正して利回りのみ残しています。（ちなみに物件価格は2000万円〜9000万円ほどです。）
もちろん立地や物件種類（マンションまたはアパート）、その他条件によって利回りは変わってきます。
REITより実物不動産の方が利回りは高そうだとなんとなく実感できるかなと思います。
物件によりますが、実物不動産の場合利回りは5%~11%くらいは狙えるんじゃないかと思います。
僕自身、表面利回り10%以上の物件を運営していますし、10%以上の利回りを狙うことはそこまで難しくないことだと思っています。
利回りの高さに注目すると、不動産投資の方が良さそうです。
不動産投資は融資が引ける
仮に自己資金100万円を使ってREITまたは不動産投資を始めた場合で考えてみましょう。
前提条件を合わせたいので、不動産から得られる収入は物件価格の5%としておきます。
まずはREITの場合。
そもそもREITは銀行借入をして購入することができません。
なので全て自己資金で投資をする必要があります。
よって100万円を投資して利回り5%なので年間での収入は5万円/年となります。
一方、不動産投資の場合。
自己資金100万円と銀行借入400万円で500万円の戸建てを購入したとします。
物件価格は500万円、年間5%が収入だとすると25万円/年になります。
自己資金100万円に対して25万円の収入を得ることになるため、表面利回りは25%となります。（※もちろん返済期間やその他諸費用から最終利益は異なります。）
不動産投資はREITと違い、銀行から借入をして始められることが最大のメリットです。
少ない資金で大きな買い物をして、大きく収益を取りにいくことが可能です。（これをレバレッジと言います）
繰り返しになりますがREITは金融商品になるため、銀行から借入をして始めることができません。
そのため全て自己資金で投資することになるため大きく収益を上げることは難しいです。
銀行からお金を借りることはそれなりの覚悟が必要ですし、メリットデメリットはあります。
僕は借入をして不動産を買っていますが、みんながみんなそうするべきだとも思いません。
あくまで考え方ですので、参考にしていただければと思います。
借入にはそれなりにリスクがあるんで、ご利用は計画的に！です。
流動性について
今すぐに現金化したい思っても実物不動産は明日明後日までに売却して現金を手に入れるということはほぼ不可能です。
しかしREITの場合、平日であれば毎日金融市場で売買されているためすぐに現金化することが可能です。
いざという時にはすぐに売れる流動性、現金のしやすさはでは圧倒的にREITが有利となります。
手間について
不動産投資は物件探しから購入までに多くの時間を割くことになりますし、いろんな関係者と話を進める必要があります。
買ったあとは管理会社に運営をお任せする形になるのであまりやることはないですが、それでも少なからず事務手続きは発生します。（入退去時や修繕など）
一方、REITの場合は手間暇かからず極論ワンクリックで購入可能です。
事務手続きなんてものはありませんし、資金提供のみで済みます。
手軽だし、手間もかからないことを重視するならREITに軍配が上がります。
まとめ
比較したことをまとめると以下のようになります。
| 項目 | 不動産投資 | REIT |
| 利回りについて | ◎（5%~11%くらい） | ◯（3%~5%くらい） |
| 融資について | 可能 | 不可能 |
| 換金性について | しにくい | しやすい |
| 手間について | かかる | かからない |
どちらもメリットデメリットはあります。
両方経験している身としては融資を引いて不動産投資を始める方が、収益性も高いし、何よりも楽しいと思って取り組んでいます。
どちらが正解などはありません。
自分にあった資産形成をすることがベストだと思います。
参考になれば幸いです。
