【不動産投資家限定!】知っておきたい生命保険の考え方

どうも、こんにちは。

ひよっこ不動産投資家のたいちゃんねるです。

 

今日は不動産投資をやっている人は知っておいた方がいい、

生命保険の考え方についてお伝えしたいなと思っております。

 

僕自身、銀行員なので個別の保険商品を窓口で販売しています。

銀行員という立場、不動産投資家という立場で生命保険ってどう考えたらいいのか?

あくまで不動産投資家限定の生命保険の考え方についてお話をしたいと思います。

 

不動産投資家にはだいたい借入(ローン)がある

現金一括払いで不動産を購入した方、ローンを既に完済した方は別ですが、

不動産投資をすると多くの場合、借入(ローン)があります。

 

もちろん僕にも借入があります。

すると僕が死んでしまったら家族にローンを引き継いでしまいます。

それだと安心して天国から見守れないですよね(笑)

なので僕が実際行った方法や考え方をシェアしますね。

 

生命保険に入る目的を明確にする

 

今回の生命保険加入の目的はズバリ

僕が死んだ後、ローンを家族に残さないため! です。

 

ローンは15年で組みました。

なので15年以内に僕が死んでしまうと家族に借金が残ります。

それでは僕も困りますし、家族も困っちゃいます。

 

不測の事態が起きたときそれって対処できるのか?

保険に加入する上でこの考え方は非常に大切です!

 

定期保険(掛け捨て)で十分!

定期保険で問題ありません!

というのも死んだ場合、

死亡保険金がおりてそのお金でローンを完済させればいい話です。

するとローンのない収益不動産が残るので家族は安心して家賃収入を受け取ることができます。

 

①ローン完済前に死んだ場合

保険金がおりてそのお金でローンを完済させる→収益不動産は家族がゲット!

②ローン完済後に死んだ場合

ローンがない。いきなり収益不動産は家族がゲット!

 

どちらにしろ収益不動産を家族に譲り渡すことができます。

死んでも安心です。

※相続税やその他費用等の細かい話は無しとします。

 

借入金額と死亡保険金額を同額に。

もうそのままです。

 

 

僕には3,000万円の借入があります。

なので3,000万円の死亡保険金に設定しました。

 

ちなみに僕は現在26歳、健康状態問題なし、非喫煙者。

最高の条件なので月々の保険料は2,880円

若くて、健康に問題なし、タバコも吸ってない。→保険のおばちゃんから謎に褒められました(笑)

 

融資期間と保険料払い込み期間を同じに。

融資期間が15年なので、払い込み期間も15年に設定しました。

ということは15年後、借入なし、保険料の払い込みも終わるという訳です。

 

 

時間経過とともに借入金はどんどん減っていきます。

生命保険は15年の間に死亡があれば必ず3,000万円おります。

返済はもう始まっているので結果的に家族におつりが出るようにしています。

 

まとめ

①生命保険の加入は誰に・何を・何のために残すのか理由を明確にすべし!

②家族に借金を残さないためにローンと同じ額、同じ期間で定期保険(掛け捨て)に加入するべし!

③生命保険に加入していることを必ず家族に報告するべし!

①、②は上記で説明しました。

③についてですが保険金は請求しないともらえません。

なので家族が保険会社に請求できるよう家族に加入した旨を報告しましょう!

 

簡単ですが今日は以上です。

今日も読んで頂き、ありがとうございましたっ!!

 

 

たいちゃんねる

 

 

 

 

【昇給しました!】昇給の平均金額やベースアップについて。

 

こんばんは。

表題の通り昇給しました、たいちゃんねるです。

 

正直うれしく思っております。

内容は日記ですが、思ったことや感じたことをつらつら書いていこうと思います。

 

具体的な金額の公開!

基本給 215,000円
能力給   15,000円
合計 230,000円

上記のようになりました。

新卒入社3年目銀行員でこんな感じです。

すごいかさっぱり分かりません。

 

残業時間は平均25~35時間くらいです。

額面は想像にお任せします。すぐに予想はつくと思いますが(笑)

 

正確に言うと、能力給は1年目から2年目にかけて5,000円アップ。

2年目から3年目にかけて10,000円アップとなります。←今回はコレ!

 

平均的な金額は?

 

まとめサイト、2ちゃんねる、その他ブログ、HPを見ていくと

主観ですが平均は以下のように感じました。

大企業 中小企業 零細企業
昇給額 5,000~20,000円 2,000~12,000円 0~4,000円
昇給率 2.5~10.0% 1.0~6.0% 0.0~2.0%

あくまで主観ですので。

 

このご時世、10,000円も昇給して頂けることに感謝しています。

日系の超大手企業に就職した友達がいるのですが、そいつは今年27,000円の昇給らしいです。

ただただ驚くしかできなかったですね。。。(笑)

 

 

ところでベースアップ(ベア)ってあったよな?

よく混同されるのが、昇給=ベースアップ(ベア)であるということ。

これは別物なので解説しておきますね。

 

昇給・・・年次に応じて上がっていくもの。会社によっては評価給・能力給と言い方が違うかもしれません。これは個々によってばらつきがあるはずです。例えば、Aさんは仕事ができるから10,000円給与を上げようとか。BさんはAさんより少し劣るから7,000円だけ上げようとか。Cさんは5年目だから昨年と比べて5,000円上げようとかそんな感じです。

 

ベースアップ(ベア)・・・社員全員基本給を10,000円アップ!とか基本給を1%アップ!など。要するに年次や能力は一切関係なく社員全員の基本給を上げることです。

 

会社側からすると昇給は個人の能力に応じて給料を払えるので合理的です。言い方は悪いですけど無能な社員は昇給させる必要がありません。

しかしベースアップとなると能力や年次に関係なく全員の給料を上げることになるので会社側からすると費用負担が増えてしまいます。

 

日本の場合、一度給料を上げてしまうとなかなか下げにくい風潮があるのでベースアップはどの企業も慎重ですね。

 

今回の昇給を受けて

 

会社側からすると、同じ時間働いてもらうのに支払う給料は増えたという扱いになります。なのでより生産性が求められることになります。(微々たるものですが、、、笑)

 

年に1回の社内イベントですが、いろいろ考えるきっかけになってよかったです。

この10,000円はさらなる自己投資に使っていこうと思います。

謎の宣言をさせて頂いて今日は終わりにします(笑)

 

 

では、今日も読んで頂きありがとうございましたっ!!

 

 

たいちゃんねる

 

不動産投資の利回りに注意!?知っておきたい計算方法。

 

みなさん、こんばんは。

 

たいちゃんねるの時間です。

 

今日はですね、不動産投資で重要なテーマである利回り」についてお話していこうと思います。

 

これから不動産投資や賃貸経営をする方も多いと思います。

 

利回りの計算方法から、利回りの注意点など

 

僕が購入してからいろいろ気づかされたことをシェアしようと思うのでぜひ参考にしてみてください!

 

不動産投資、利回りの計算方法について

 

①表面利回り

公式に当てはめるだけです。

 

表面利回り (%)= (家賃収入 ÷ 物件価格) ×100

 

超シンプルです。

 

例えば、年間家賃収入が100万円ありました。

 

物件価格は1,000万円です。

 

なので、100万円 ÷ 1,000万円 ×100 =10%

 

よって表面利回りは10%となります。

 

なので、10年で物件価格は回収できるな!って意味にもなりますね。

 

②実質利回り

表面利回りの公式をいじるだけです。

 

実質利回り(%)=(家賃収入 – 必要経費)÷ 物件価格 ×100

 

利益率?と考えればイメージしやすいですかね。

 

例えば、年間家賃収入が100万円ありました。

 

物件価格は1,000万円です。

 

そして必要経費(水道光熱費・広告費・雑費など)が50万円かかるとします。

 

すると、(100万円 – 50万円)÷ 1,000万円 × 100 = 5%

 

よって実質利回りは 5% となります。

 

③どちらを使うの?って話

僕の場合は表面利回りのほうを優先します。

 

というのもその年にいくら経費がかかるなんて誰も分かりません。

 

はじめのほうは、いくら手元に残ったかを考えるのではなく、どれだけ入金があれば採算あうのか。ここを考えるのが大切だと思います。

 

自分なりの基準利回りを持っておくといいと思います。

 

例えば、表面利回り10%以下なら投資をしない!とかね。

 

 

利回りを鵜呑みにしない!?

不動産投資の世界だと利回りは?と聞かれると満室時を想定しています。

 

提示された表面利回りに注目しすぎてよく分からない物件を購入してしまう可能性もあるので注意が必要です!!

 

①現在空室はないのか?

 

例えば以下のようなアパートが存在するとします。

部屋番号 間取り 現状 家賃
101 1K 空室 (30,000円)
102 1K 入居中 30,000円
103 1LDK 空室 (60,000円)
201 1K 空室 (50,000円)
202 1K 入居中 50,000円
203 1LDK 入居中 70,000円
合計家賃収入 150,000円

簡単に説明すると、6部屋中3部屋が空室です。赤字が空室を表してます。

 

現状の家賃収入は150,000円です。

 

仮に満室時だと290,000円になります。

 

こちらのアパートの物件価格が3,000万円だとすると、

 

表面利回り = 年間家賃348万円(29万円×12ヶ月)÷ 3,000万円 なので

 

表面利回りは 11.6%となります。

 

表面利回りは一見高いように見えるけど実は空室だらけって可能性があります。

 

ここは注意が必要ですね。

 

②現状家賃って相場と比べてどうなの?

 

201号室って現状空室だけど、周辺環境を鑑みると50,000円で募集しても本当に大丈夫なの? って話です。

 

あくまで表面利回りって大家さんが提示する家賃をもとに計算されちゃいます。

 

アパートの周辺環境や近くのアパートやマンションの家賃と比較すると、

部屋番号 間取り 現状 現状家賃 修正後家賃
101 1K 空室 (30,000円) 20,000円
103 1LDK 空室 (60,000円) 40,000円
201 1K 空室 (50,000円) 30,000円

上図の一番右が適正家賃の可能性もあります。

 

家賃を下げれば入居がつく可能性があれば家賃は下げざるを得ません。

 

すると表面利回りが下がるのが分かりますよね。

 

物件を購入する前に、現大家さんが出していた家賃は適正家賃なのか仲介業者や管理会社にヒアリングするのも一つの手かなと思います。

 

今の家賃って本当に適正家賃なの? と疑うことも必要です。

 

③築浅の家賃に注意!

 

例えば上記のアパートは築3年とします。

 

203号室に住んでいる方は新築時から入居され家賃をずっと70,000円支払い続けてくれました。

 

ここで問題なのは203号室を退去された場合、次に住んでくれる人も家賃70,000円で入居してくれるのか? ってことです。

 

みなさんもご存知だと思いますが、家賃を上げるってことはよっぽどのことがない限り上がりません。

 

むしろ不動産は年月が経てば老朽化もすすみ家賃も基本的に下がっていくのが一般的です。

 

現在入居されている方はどれだけの期間入居し続け、退去後次の人はいくらで借りてくれそうか? ←とても大事なことです。

 

不動産賃貸業はアパートを買ってすぐに売ると言う訳でないです。

 

長い目で見て家賃が入り続ける仕組みを作ることが重要なポイントです。

 

全部実話です、、、(笑)

ここまで偉そうに綴ってきましたが上記は全て経験談です。

 

実は僕が買った物件は購入当初15%を超える利回りがあると聞かされてました。

 

すると中身は空室だらけ。

 

空室の原因は前大家さんの強気の家賃設定でした。(周辺環境に比べて家賃が高すぎた。)

 

そして購入後家賃を20%下げ、現在入居者募集中と言ったかたちです。

 

今ではこうすれば入居してくれるだろうと前向きに考えていますが、売買契約が終わった後こんな物件購入して大丈夫か?とかなり不安になってました(笑)

 

でも次の物件を購入するときに生かされる知識と経験を得たなと思ってます。

 

これから不動産投資、賃貸経営を考えている方は是非参考にしてみてください!

 

ありがとうございました!!

 

 

【賃貸経営日記】アパート1棟購入し今後について考える

 

こんばんは。

 

現役銀行員のたいちゃんねるです。

 

今日は最近購入したアパートについて今後の方針も兼ねてお話しようと思います。

 

ちなみに上の写真は実際の僕のアパートです。立派でしょ(笑)

 

アパートの概要について

 

場所は大分県

 

ちなみに縁もゆかりもございません(笑)

 

買う前は土地勘もなく正直ビビりまくり。

 

最終的に勢いで買った感じはあります。

 

勢いも大事ですがあまり誇れることではありません(笑)

 

築13年と割と新しめです。

 

部屋数は14戸

 

上の写真だと見えないですが屋根にソーラーパネルも設置されています。

 

家賃収入に加えてソーラー発電からの売電も収入源に加わるのはありがたいことです。

 

賃貸経営もそうですが、売電に関しても今後勉強が必要だと思ってます。

 

アパートの周辺環境について

 

写真でも分かるようにアパート手前に駐車場があります。

 

ここの地域は電車で行動するという概念がなく車社会です。

 

都会に比べるとかなり田舎な方です。

 

アパート周辺には大企業の本社工場や市役所、小学校等があります。

 

そこで働いている人たちに向けて入居付けしていくといった感じです。

 

僕のアパートの隣にも同じようなアパートが乱立してます。

 

ここは大家同士の戦いで腕の見せ所といった感じでしょうか!

 

入居してもらうために僕が具体的にやったことは後日書いていこうと思います。

 

今後ブログを通してやりたいこと

 

4月15日、管理会社より家賃が十数万円ほど入金されました。

 

売電収入に関してはソーラーパネルの名義変更が完了していないので入金待ちという状況です。

 

そして4月末からローンの返済も待っています。

 

ローンの返済があるといよいよ始まったな、後に引けないなといった感じです。

 

今後は月末に収支報告をします。

 

その月に学んだことや反省点などを綴っていこうと思います。

 

では、今日はこの辺で!

 

読んで頂き、ありがとうございますっ!!

 

 

 

【就活生に告ぐ!】銀行への就職を考えるべき大事なこと

こんにちは。

 

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