【銀行員が教える】住宅ローンを使った再現性の高い資産形成方法

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

※題名から、もしかして住宅ローンを使って不動産投資をするの?と言う声が聞こえてきそうですがそれは絶対にオススメしませんし、それをオススメするものではないことを先に断っておきます。

 

みなさん、こんにちは。

銀行員大家のたいちゃんです。

 

僕が銀行に入社して2年目の話です。当時の僕は住宅ローンの融資営業をしていました。その時に出会ったお客さんが住宅ローンの仕組みをうまく利用して資産形成をしていました。

これこそノーリスクで不動産投資を実現できる方法だなと目からウロコでした。今回はその時のお話をみなさんにシェアしたいと思います。

では、早速いきます!

 

お客さんとの出会い

お客さん((仮名)田中さん)との出会いは僕が住宅ローンの融資営業をしていた時のことです。ある日「この物件を買いたいので住宅ローンの申し込みをしたいです」と来店されました。

簡単に田中さんの情報だけお伝えすると、

50歳男性会社員、共働きで子供2人。

世帯年収は1600万円(年収内訳は夫:700万円、妻:400万円、家賃収入500万円)

戸建て3戸保有の不動産投資家でもある(借金なし)

夫婦の年収だけでも1000万円を超えるのはすごいことなんですが、借金のない不動産から家賃収入が年間に500万円もあることにびっくりしました。

今回は築15年2000万円ほどの戸建を買うとのことで、1500万円の住宅ローン借入希望でした。

 

ローンの審査は全然問題なし。戸建て3戸持ちながらさらに戸建てを買うことに僕自身疑問に持ったので失礼を承知で聞いてみました。

 

住宅ローンを短期で完済し賃貸へ

田中さんは優しく丁寧に答えてくださいました。取り組みは以下の通り。

・住宅ローンを短期で完済しその物件を賃貸へ回す

・賃貸へ回すと収入が増える

・再度住宅ローンで物件を購入する

・給料と賃貸分で収入が増加しているのでローンの返済スピードが上がる

・住宅ローンを完済し再度賃貸へ。そしてまた住宅ローンを借りる、、、

・とにかくこれを繰り返し、今回が4回目とのこと。

今回の住宅ローンの借入期間は25年ですが、繰上返済を積極的に行い5年以内には完済するつもりとのこと。そして55歳のタイミングでもう1戸建てを購入して60歳で無借金の戸建てを5つ所有したままリタイアしたいとおっしゃっていました。

住宅ローンとして借りたお金は自身の居住用として使われる必要があり、住宅ローンを組んだまま該当物件を賃貸に出すことは厳禁です。しかし、住宅ローンを完済してしまった物件に関しては銀行として関係ないので賃貸に出すことは可能です。

 

投資用とは違う住宅ローンのメリット

審査基準と金利について

住宅ローンはあくまで居住用として用いられるので銀行にとってリスクも低く、貸し出しやすいローンになります。そこに住んでもらうことを前提としているので空室になるという可能性は極めて低いでしょう。銀行にとってもリスクが低い、なので低金利が特徴です。

一方、投資用(アパートローンやマンションローンなど)になると事業性になるためリスクが高くなります。自分が住むのではなく他人に貸すため空室リスクがあります。そもそもの物件の収益性も見られますが、空室になってもある程度返済できる人なのかも見られるため一定以上の属性(勤務先や年収など)を求められます。以上のことから銀行にとってもリスクが高い、なので金利も高くなります

空室リスクのコントロールが可能

住宅ローンは居住用です。自分が住む用なので原則空室リスクはありません。自分の保有物件の空室リスクを自分でコントロールできることは大変素晴らしいことです。

知らない大家のために家賃をドブに捨てるより、自分の資産になりそうなものにお金を使った方がマシですよね。

住宅ローン減税という最強の節税方法

僕は住宅ローン減税(正式名称:住宅借入金等特別控除)が最強の節税方法だと思っています。一般的な節税って所得を圧縮することを指します。一方、住宅ローン減税は支払った税金から税金を取り戻す(還付される)ことになり、インパクトが大きいです。人によっては数十万円の税金還付を受けられることがザラにあります。

 

内容をざっくりお伝えすると以下の通り。

住宅ローンの年末残高の1%が税金控除の対象

例えばですが、毎年所得税を30万円払っているとします。(年末に会社からもらう源泉徴収票の一番右側に記載されているあれです。)

ローン残高が2000万円あればそれの1%、20万円が税金控除の対象となります。すると30万円納めている分の20万円が還付される形となります。かなり大きくないですか。

もちろん住宅ローン減税の対象となる物件じゃないとこの制度は使えませんが、この制度の存在は知っておいて損はないと思います。

 

住宅ローンで不動産投資は絶対ダメ

住宅ローンで不動産投資を勧めてくる不動産業者が存在し、少し前ですがニュースになりました。

「フラット35」投資用に不正利用か 国交相が調査指示(日経新聞より)

上記でも述べましたが、居住用として用いられる住宅ローンと事業用として用いられる投資用ローンではローンの性質が違うので金利や審査基準が違ってきます。

銀行は特に資金使途(ローンの目的)にめちゃくちゃ厳しいです。居住用として銀行に申し込みをして蓋を開けたら投資に使われていたとなると資金使途違反(不正利用)となり、全額返済の対象になります。

多くの場合、全額返済を求められても手元に現金がない場合がほとんどだと思うので、物件を売却するかそれでも足りない場合は最悪自己破産まで追い込まれる場合だってあります。

住宅ローンを使って不動産投資は絶対にやってはいけませんよ!

 

最後に伝えたいこと

田中さんのように、住宅ローンの使い方によっては資産形成が可能です。

ポイントは住宅ローンを短期で完済しその物件を賃貸に出す。それを繰り返すことです。この方法は自分が住むことで空室リスクを最大限軽減し、さらに節税効果も見込めるというなかなか再現性の高い資産形成方法だと思います。あとはとにかく繰上返済を頑張ることですね。

不動産投資をやってみたいけどリスクはあまり取りたくないなと感じる方にとってはオススメの方法かと思います!

何かの参考になれば嬉しいです。

 

今回は以上です!

 

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

SNSでもご購読できます。

コメントを残す

*

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください