【不動産投資の始め方】初心者であれば事前にやっておきたい4つのこと

みなさん、こんにちは。

銀行員大家のたいちゃんです。

 

僕は不動産投資を開始して3年目になるのですが、「不動産投資をするまで何をしていたの?」「どういう準備をしていたの?」という質問を受けることがあります。

僕自身、不動産投資を始める前からたくさんの知識を持っていたわけでなく、ど素人からのスタートでした。

 

今回は不動産投資を始める前の「事前準備」をテーマに書いていこうと思います。

特に、【不動産投資に興味があるけど何から手をつけるべきか分からないという方へ】この記事が参考になれば嬉しいです。

 

とにかく本を読み漁る

知識武装の必要性

まずは不動産投資に関する本を読み漁りましょう。目標となる目安は50冊くらいでしょうか。(ここは人それぞれだと思いますが。)

僕の場合不動産投資を実践する前から最低でも50冊は本を読んだと思いますし、いまだに不動産投資に関する書籍は読むようにしています。

知識武装はとにかく必要です。不動産投資は動かす資金が大きいので、一つの判断ミスがのちに大きな損失となって返ってくる可能性があります。また不動産投資に関わる全ての業者や銀行などがお人好しとは考えにくいです。彼らは彼らの論理で動いてきます。言い方は悪いかもしれませんが騙されない事前知識は必要だと思います。

本1冊1500円、50冊買っても10万円しません。10万円の知識武装で後々数百万円~数千万円の損失を避けられるなら安い投資です。

幅広く知識を取り入れる

戸建て投資やマンション投資、アパート経営、新築、築古、空き家再生、区分マンションなど幅広く本を読んでみることをオススメします。本を読んでいく中で「これなら自分でもできるかも!」と思える投資スタイルが見つかってくるかと思います。

不動産投資でも分野はたくさんあります。一つの分野に絞って本を読んでしまうと知識が偏ってしまい、業界の全体像を把握することが難しくなってしまいます。

この段階では特に好き嫌いせず自分が直感的に「面白そう!」と思ったものを手にとって読んでみたほうがいいかもしれませんね。

オススメ本なんかある?

そうは言っても「なかなか本を選ぶのは難しい」と思うあなたへ、僕が読んでみて大変参考になった3冊について簡単にご紹介させていただきます。興味があれば手にとって読んでみてください。

金持ち父さん 貧乏父さん(ロバート・キヨサキ)

僕の肌感覚ですけど不動産投資をしている方でこの本を知らない方はいないんじゃないかってくらい有名な本で世界的なベストセラーにもなっています。

この本では、友人の金持ち父さんと実親である貧乏父さんのお金・仕事に対する考え方の違いについて書かれています。そして金持ち父さんは不動産投資を取り組んでおり、なぜ不動産投資がいいのか、どういう仕組みでお金持ちになっていくのかが書かれています。

僕が大学生の頃にこの本を読みましたが大変参考になり、投資家として将来は生きていくときっかけを作ってくれた本です。

会社に勤めながら資産を作る「不動産投資」入門(志村 義明)

不動産投資をやってみようと思ったけど、当時の僕にはたくさんの疑問がありました。この本は不動産投資をやってみたいと思っている人が実際にしそうな質問に全て答えるようなQ&A方式の本になっています。著者である志村さんも会社員時代から不動産投資を手がけており、自身の経験も踏まえてわかりやすく述べられています。

知識を網羅的に習得できるのもこの本のいいところだと思います。今でも分からないことなどあれば最初に立ち返るのがこの本で、ある種辞書的な役割を果たしてくれています。

空き家を買って、不動産投資で儲ける!(三木 章裕)

内容は空き家になった戸建てを安く買いリフォームして賃貸へ出すという内容です。安く買えるので無理な借金をする必要がなく誰でも取り組めそうな内容です。

昨今ニュースでも取り上げられていますが、日本中で空き家が急増し社会問題にもなっています。その空き家を購入し再利用するという投資スタイルは社会貢献に直結しており取り組みがいのある内容だと感じました。

一棟アパートや一棟マンションなどの一棟ものは不動産投資の中では収益額が大きく華々しく思うかもしれません。そうではなく一風変わった投資スタイルで攻めるのも一つの戦略ではないかと思います。

自己資金を貯める

まずは300万円を目標に

知識武装の次にやること、それはとにかく資金を貯めよう!です。

僕が不動産投資を開始した時、始めたタイミングがよかったので多くの融資を獲得することができ結果的に20万円しか使いませんでした。当時はどの銀行もイケイケドンドンで融資を出していました。

状況は一転し、今(2019年11月現在)だとどの金融機関も融資に消極的になっています。融資が出にくい状況では自己資金を多めに出さないと物件が買えません。

一般的に物件価格の1割~3割は自己資金を求められると思った方がいいでしょう。3000万円の物件を買うのであれば300万円~900万円の自己資金が必要になってきます。

まずは一つの目安として300万円を貯めることをオススメします。

貯蓄癖をつける

不動産投資は購入する前はもちろんのこと運営する中で突発的に資金が必要になったりする場合もあります。例えば、退去費用やリフォーム、何かしらの修理費など。現金は手元にあればあるだけ良いです。そのために毎月給料の一部を貯金する癖をつけましょう。

僕は給料が出来たらすぐに一定額を貯蓄用口座へ回します。その口座は原則手をつけないマイルールがあります。

貯金癖のポイントは以下の通り。

・給料 → 貯金支出 ◯

・給料 → 支出貯金 ×

給料をもらったらすぐに貯金に回すこと。給料をもらって使い残り分を貯金に回すだと月によっては貯金できないし人間はお金があれば使ってしまう生き物です。

半強制的に自分を貯金人間にするため前者を実践することをオススメします。

無料セミナーに参加してみる

ある程度知識を習得し、自己資金も貯まればあとは実践するのみです。僕は自分自身どこまで不動産投資について理解しているか試してみたく無料の不動産投資セミナーに複数回参加しました。

そこでは知識のアップデートや不動産業界の最新動向など情報収集に活用していました。

セミナーには不動産投資に興味・関心のある方々が集まるので彼らと交流することはとても刺激的で自分自身のモチベーションにも繋がります。そこで知り合った先輩大家さんと後日に飲みに行くほど仲良くなったこともあります。

参加費はかからないので、知識のアップデートや情報収集、モチベーションアップを目的に参加して損はないかと思います

物件資料を取り寄せてみる

ここまで来るとあとは自分で物件を探してみましょう。今まで勉強した知識をフル活用して実践あるのみです。今回は僕が普段からよく使っている楽待についてご紹介します。

こちらの収益物件検索から行い色々見てみるのも良いかと思います。気になる物件があればどんどん資料請求してみましょう。その行動が物件目利き力を身につける実践的な場と考えます。

最後に

今回は不動産投資を始める前に何から手をつけていくべきか?という疑問についてお答えさせていただきました。

まとめると以下の通りです。

・とにかく本を読み漁る

・自己資金を貯める

・無料セミナーに参加してみる

・物件資料を取り寄せてみる

本を買うのに多少お金はかかりますが、それ以外は無料で実践可能です。まずは行動してみてはいかがでしょうか?

この記事があなたの一歩を踏み出すきっかけになれば嬉しく思います。

 

今回は以上です!

 

【銀行員が教える】住宅ローンを使った再現性の高い資産形成方法

※題名から、もしかして住宅ローンを使って不動産投資をするの?と言う声が聞こえてきそうですがそれは絶対にオススメしませんし、それをオススメするものではないことを先に断っておきます。

 

みなさん、こんにちは。

銀行員大家のたいちゃんです。

 

僕が銀行に入社して2年目の話です。当時の僕は住宅ローンの融資営業をしていました。その時に出会ったお客さんが住宅ローンの仕組みをうまく利用して資産形成をしていました。

これこそノーリスクで不動産投資を実現できる方法だなと目からウロコでした。今回はその時のお話をみなさんにシェアしたいと思います。

では、早速いきます!

 

お客さんとの出会い

お客さん((仮名)田中さん)との出会いは僕が住宅ローンの融資営業をしていた時のことです。ある日「この物件を買いたいので住宅ローンの申し込みをしたいです」と来店されました。

簡単に田中さんの情報だけお伝えすると、

50歳男性会社員、共働きで子供2人。

世帯年収は1600万円(年収内訳は夫:700万円、妻:400万円、家賃収入500万円)

戸建て3戸保有の不動産投資家でもある(借金なし)

夫婦の年収だけでも1000万円を超えるのはすごいことなんですが、借金のない不動産から家賃収入が年間に500万円もあることにびっくりしました。

今回は築15年2000万円ほどの戸建を買うとのことで、1500万円の住宅ローン借入希望でした。

 

ローンの審査は全然問題なし。戸建て3戸持ちながらさらに戸建てを買うことに僕自身疑問に持ったので失礼を承知で聞いてみました。

 

住宅ローンを短期で完済し賃貸へ

田中さんは優しく丁寧に答えてくださいました。取り組みは以下の通り。

・住宅ローンを短期で完済しその物件を賃貸へ回す

・賃貸へ回すと収入が増える

・再度住宅ローンで物件を購入する

・給料と賃貸分で収入が増加しているのでローンの返済スピードが上がる

・住宅ローンを完済し再度賃貸へ。そしてまた住宅ローンを借りる、、、

・とにかくこれを繰り返し、今回が4回目とのこと。

今回の住宅ローンの借入期間は25年ですが、繰上返済を積極的に行い5年以内には完済するつもりとのこと。そして55歳のタイミングでもう1戸建てを購入して60歳で無借金の戸建てを5つ所有したままリタイアしたいとおっしゃっていました。

住宅ローンとして借りたお金は自身の居住用として使われる必要があり、住宅ローンを組んだまま該当物件を賃貸に出すことは厳禁です。しかし、住宅ローンを完済してしまった物件に関しては銀行として関係ないので賃貸に出すことは可能です。

 

投資用とは違う住宅ローンのメリット

審査基準と金利について

住宅ローンはあくまで居住用として用いられるので銀行にとってリスクも低く、貸し出しやすいローンになります。そこに住んでもらうことを前提としているので空室になるという可能性は極めて低いでしょう。銀行にとってもリスクが低い、なので低金利が特徴です。

一方、投資用(アパートローンやマンションローンなど)になると事業性になるためリスクが高くなります。自分が住むのではなく他人に貸すため空室リスクがあります。そもそもの物件の収益性も見られますが、空室になってもある程度返済できる人なのかも見られるため一定以上の属性(勤務先や年収など)を求められます。以上のことから銀行にとってもリスクが高い、なので金利も高くなります

空室リスクのコントロールが可能

住宅ローンは居住用です。自分が住む用なので原則空室リスクはありません。自分の保有物件の空室リスクを自分でコントロールできることは大変素晴らしいことです。

知らない大家のために家賃をドブに捨てるより、自分の資産になりそうなものにお金を使った方がマシですよね。

住宅ローン減税という最強の節税方法

僕は住宅ローン減税(正式名称:住宅借入金等特別控除)が最強の節税方法だと思っています。一般的な節税って所得を圧縮することを指します。一方、住宅ローン減税は支払った税金から税金を取り戻す(還付される)ことになり、インパクトが大きいです。人によっては数十万円の税金還付を受けられることがザラにあります。

 

内容をざっくりお伝えすると以下の通り。

住宅ローンの年末残高の1%が税金控除の対象

例えばですが、毎年所得税を30万円払っているとします。(年末に会社からもらう源泉徴収票の一番右側に記載されているあれです。)

ローン残高が2000万円あればそれの1%、20万円が税金控除の対象となります。すると30万円納めている分の20万円が還付される形となります。かなり大きくないですか。

もちろん住宅ローン減税の対象となる物件じゃないとこの制度は使えませんが、この制度の存在は知っておいて損はないと思います。

 

住宅ローンで不動産投資は絶対ダメ

住宅ローンで不動産投資を勧めてくる不動産業者が存在し、少し前ですがニュースになりました。

「フラット35」投資用に不正利用か 国交相が調査指示(日経新聞より)

上記でも述べましたが、居住用として用いられる住宅ローンと事業用として用いられる投資用ローンではローンの性質が違うので金利や審査基準が違ってきます。

銀行は特に資金使途(ローンの目的)にめちゃくちゃ厳しいです。居住用として銀行に申し込みをして蓋を開けたら投資に使われていたとなると資金使途違反(不正利用)となり、全額返済の対象になります。

多くの場合、全額返済を求められても手元に現金がない場合がほとんどだと思うので、物件を売却するかそれでも足りない場合は最悪自己破産まで追い込まれる場合だってあります。

住宅ローンを使って不動産投資は絶対にやってはいけませんよ!

 

最後に伝えたいこと

田中さんのように、住宅ローンの使い方によっては資産形成が可能です。

ポイントは住宅ローンを短期で完済しその物件を賃貸に出す。それを繰り返すことです。この方法は自分が住むことで空室リスクを最大限軽減し、さらに節税効果も見込めるというなかなか再現性の高い資産形成方法だと思います。あとはとにかく繰上返済を頑張ることですね。

不動産投資をやってみたいけどリスクはあまり取りたくないなと感じる方にとってはオススメの方法かと思います!

何かの参考になれば嬉しいです。

 

今回は以上です!

 

不動産投資初心者に注意!家賃保証は絶対に必要ない3つの理由

みなさん、こんにちは。

銀行員大家さんのたいちゃんです。

 

今日は家賃保証について触れようかなと思うのですが、かくいう僕も不動産投資家デビュー時に家賃保証を恥ずかしながらつけておりました。

不動産投資家として一番嫌なのは「空室」です。それを補てん、保証してくれる家賃保証はなんてありがたいんだと当時は思っていました。

あれから数年経って家賃保証について考えてみましたが今思えば全くいらなかったなと思います。改めて無知って怖いなと実感しました。

 

今さら後悔しても仕方がないのですが、これから不動産投資に挑戦しようとしている方、家賃保証ってなんだかありがたいなと思っている方へ、僕の経験談を踏まえ不要だと考える理由についてお伝えできればなと思います。

 

そもそも家賃保証とは

読んで字のごとく、空室である部屋に対して家賃を保証してくれるものになります。代表的なものだと、満室になるまで家賃を保証してくれる満室保証であったり、周辺家賃相場と比較して7~8割の家賃を毎年保証してくれるサブリースというものがあります。

大家さんとしては、空室であっても家賃がある程度保証され旨味があると勘違いしている方も多いですが取り扱いには注意が必要だったりします。

 

家賃保証の注意点

契約期間が決まっている

永久的に空室の保証があれば大家側はメリットかもしれませんが、家賃保証を払う側からするとメリットがありませんし払い続けると会社として成り立たなくなります。そうならないように期限が決まっているかと思います。

僕が大家デビューした時、満室保証を受けていましたが期間は1年間のみでした。1年以降は自力でやっていくしかありません。当たり前ですけど。

家賃保証は期間が決められてます。確認しておきましょう!

家賃相場の7~8割が家賃保証の対象

家賃相場が1部屋50,000円だった場合、家賃保証額は35,000~40,000円くらいになります。満額の保証がない場合がほとんどだと思います。実際僕も家賃相場の7割くらいを受け取ってました。

経過年数が経てば経つほど、家賃は下落します。古い物件ほど家賃が下がるのは当たり前です。時間と共に家賃相場は下落し、それに伴い家賃保証額も減少することも考慮しておく必要があります。

家賃保証額は常に一定額ではないことを理解しておきましょう!

物件の売り付けの可能性

空室部分に家賃保証をつけ、あたかも満室のように扱いリスクがないように見せる不動産業者はいます。僕個人の感想になってしまうのですが、売れ残っている物件に限って家賃保証をつけて早めに売ってしまおうと企んでいるように感じます。

僕が初めて買った物件は半分以上が空室でした。今思えば家賃保証で安心をさせ、家賃保証をつけているのでリスクが少なめですよと銀行担当者へ伝えていたのを覚えています。

なかなか売れない物件には敢えて家賃保証をつけ、あなたに物件を売りつけている可能性があるので注意が必要です。

家賃保証をする側の会社の未払い

少し前の話ですが、「かぼちゃの馬車」というシェアハウスの運営元が経営不信になり投資家へ約束していた家賃保証が払えなくなり経営破綻してしまったというニュースがありました。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」、家賃保証が限界に (日経新聞より)

家賃保証を期待していた投資家は大変です。保証が受けられず銀行返済は自身が全て負担し、結果的に自己破産に追い込まれるサラリーマンも少なからず存在しているようです。

家賃保証を支払う側も経営的に体力がないと支払いがきついです。未払いや場合によっても倒産もありえること知っておきましょう。

 

家賃保証はいらないと考える理由

上記の注意点を踏まえ家賃保証なんていらないと思う理由について書いていこうかと思います。

そもそも満室になる物件を選ぶべき

そもそも論になってしまいますが、満室になる物件を選んでおけば家賃保証なんて気にする必要はないし、満室にできそうにないなら購入する必要はありません

当時の僕にも言いたいのですが、空室には理由があります。それは賃貸需要に問題があるのか、物件に問題があるのか、前オーナーの運営に問題があるのか。

何に問題があるかを分析して、どう対策するのかが重要です。

僕の場合、設備投資(全部屋インターネット完備)を行い、高過ぎた家賃設定を相場家賃へ戻すことで満室運営を実現できました。

「必ず満室にできる!」と思える物件を買うべきですね。満室にできそうなら家賃保証なんて必要ないです。

購入価格を上乗せされている場合がある

僕が購入した物件は1年間満室保証を受けられる契約になっていました。3000万円の物件を購入し、仮に空室が1年間続いた場合トータルで180万円ほどの家賃保証を受けられる権利を持っていました。

しかし半年間本腰入れて運営をしたおかげで満室にすることができました。すると家賃保証を受ける必要がなくなり、1年間で受けとった家賃保証は80万円で済みました。

 

結果満室にすることができてそれはそれで良かったのですが、180万円を得られる権利がありながらも80万円しか受け取ることができず、差し引き分の100万円を損した気持ちになりました。

この時思いました。あー、これって物件価格に利益を乗せられて僕は買ってしまったんだなと。。。この時の正解は家賃保証分の180万円を物件価格から値下げ交渉をすべきでした。

家賃保証を受けるためには誰かが余計なコストを支払っています。そんな余計なコストを払うくらいなら物件価格の値下げを交渉しましょう!

家賃保証があると実力がつきにくい

家賃保証に甘えてしまうと、「最悪埋まらなくても家賃保証があるし」と考えてしまいがちです。

不動産投資、不動産賃貸業は立派な事業です。事業である限り妥協してはいけないと思うし、妥協していては大家さんとして実力、大家力がつかないです。

満室にできるスキルこそ不動産投資では一番大事だと考えます。満室にはトコトンこだわりましょう!

まとめ

【家賃保証は絶対にいらないと思う3つの理由】をまとめると以下の通りです。

・そもそも満室になる物件を選ぶべき

・物件価格を上乗せされている場合がある

・家賃保証があると実力がつきにくい

これらに注意して本当に家賃保証が必要か吟味してみてください。家賃保証ってやっぱいらないかなと思っていただけると嬉しく思います。

 

「不動産投資は借金がこわい」というあなたへ。これだけは伝えたい3つのこと。

みなさん、こんにちは。

銀行員大家さんのたいちゃんです。

 

世の中、不動産投資をやってみたいという方は結構存在します。

だけど実際やっているのはほんのわずかであるというのが僕の印象です。

やりたいけど一歩踏み出せない理由として「借金がこわい」というものがあげられます。

 

その気持ち、すごくわかります。

僕も不動産投資を始めるときは同じ気持ちになったことを覚えています。

そんな僕が考える借金に対する向き合い方について書いていこうかなと思います。

 

借金に怯える理由

家賃収入より返済額が上回る場合

すぐに思い浮かぶのが家賃収入より返済が多くなってしまう状態。

例えば、家賃収入が毎月10万円なのに毎月返済が20万であると、毎月10万の赤字となり自分の給料から手出しが必要になってきます。

こうなってしまうと不動産賃貸業として成り立たないし、自分の生活だってままならないですよね。

自分の給料から支払いが発生することは何としても避けたいです。

 

物件を売りたくても残債以上に売れない場合

持っている不動産が、【物件価格 > ローン残高】であれば借金に怯える必要はありませんよね。

物件価格2000万円、ローンが残り1000万円であれば2000万円で物件を売ってしまい、1000万円のローンを完済させる。すると1000万円が手元に残ります。

 

ですが物件価格が1000万円、ローンが残り2000万円であればそもそも売ることができません。

なぜかというと銀行は物件を担保としておさえているのでローンを完済しない限り銀行側は売却を許しません。

このような場合、不足分の1000万円を用意しないと原則売却はできませんし、売却できなければ保有し続けるという運命になります。

 

突発的な出費の懸念

直接的な要因ではないかもしれませんが、突発的な出費で手元現金が少なくなってしまい不安に感じてしまうかもしれません。

突発的な出費と言えば、火災・天災被害、または修繕費などがあげられると思います。

火災は火災保険で、地震は地震保険などで対策は可能です。また台風豪雨などによる水害被害の可能性は物件購入前からハザードマップや避難地域などを確認しておきましょう。

また築古物件の場合、近々大規模修繕が必要な可能性もあります。将来を見据えたときにもしかしたら急に現金が必要なるかもしれないことを意識しておきましょう。

 

借金との付き合い方

借入の身の丈を考える

借金は「返せなくなったらどうしよう、、、」という不安から生まれるものです。では、自分はいくらであれば返せるのか?という基準を作ってみてもいいかもしれません。

借入基準を設定する

僕は保守的な人間なので、以下の基準を作っています。

借入上限額  = (年収+満室家賃収入の1/2)× 5倍まで

年収400万円で、満室家賃収入400万円の物件を買おうとした時、借入額は3000万円が上限となります。((400万円+400万円*1/2)× 5倍 )

人によって借金への心理的ハードルが違うと思うのでこの基準が正解とは限りませんが、自分へ歯止めをかけるという点では有効だと思うので自分なりの基準を設定することはオススメします。

 

返済基準(≒返済比率)を設定する

借入基準もそうですが、返済基準も大切な考え方です。

例えば、毎月の満室家賃収入が10万円なのに毎月返済が9万円という事例。あと一部屋退去があると赤字転落になりそうです。

満室家賃収入に対して返済額はいくらなのかをはかる指標に返済比率というものがあります。上記例だと返済比率は90%となります。(返済額 ÷ 満室家賃収入)

 

僕は以下を基準にしています。

返済比率は60%以内

10万円の収入に対して6万円が毎月の返済イメージです。この返済比率を下げることが経営的にも心理的にも安心感をもたらすと思います。どれだけ空室になっても自分は耐えられそうか基準を持つことは大切ですね。

 

現金拠出、繰上返済で借金を減らす

借金は多過ぎると心理的恐怖は増します。借金を抑えるために初めから多めに現金を拠出して、借金額を抑えるのも一つの戦い方かと思います。

できるだけ借金に頼らない運営方針であれば、心の余裕も生まれます。もし手元資金に余裕があれば多めに出して挑戦するしてみるのもいいかもしれませんし、一層のこと現金買いをしてしまうこともありだと思います。

 

一方で不動産投資を始める段階でたくさん現金があるなんて稀でしょう。その場合、初めは多めに借りておいて毎年積極的に繰上返済を進めるのも一つの手法かなと思います。

繰上返済とは毎月の返済とは別に返済を行うもので、①期間を短縮する方法②毎月の返済額を減らす方法の二種類存在します。その時々の状況に合わせて返済を積極的に進めて、借金を減らすのも戦術だと思います。

 

まずは小規模で始めることを考える

少額で始められる不動産投資と言えばワンルームマンション投資、戸建て投資があげられると思います。どちらも1000万円以内で取り組むことも可能です。少し両者の特徴に触れたいと思います。

ワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資であれば僕自身オススメしません。理由は、

・修繕積立金、管理費など中間コストが高く利益を出しにくい

・単身者がターゲットなので入退去が多く都度補修費がかかる

・土地を所有している訳ではないので銀行評価がイマイチ

それらを知っていながら高属性サラリーマンを対象にしてワンルームマンションを勧めてくる業者がいます。彼らは儲からないと知りながら、「生命保険代わりになりますよ〜」とか「節税目的で〜」と勧めてきます。

不動産投資は立派な事業だし資産形成のためにやるので儲からなければやる必要はありません。生命保険代わりなら保険会社から入ればいいし、節税目的なら保険商品やiDeCo(イデコ)、ふるさと納税でこと足ります。

ワンルームマンション投資を勧められたら、いったん踏みとどまり冷静になることをオススメします。

戸建て投資

ワンルームマンションとあえて比較しますが、戸建て投資の場合、

・修繕積立金、管理費など中間コストがない

・ファミリー層がターゲットなので入退去が少なく、長期滞在が見込める

・土地を所有しているので銀行評価がつきやすい

戸建ては都心より郊外にあるイメージなので多少入居づけに苦労するかもしれません。

運営次第になってしまいますが、少額から始めるならワンルームマンションより戸建て投資の方をオススメします。

 

最後に

不動産投資を始めたくても借金がこわいというあなたへ伝えたいことは以下の通り。

1.自分の身の丈にあった借入基準を作ろう!

2.現金拠出、繰上返済を駆使しよう!

3.少額で不動産投資を始めてみては?(特に戸建て投資)

 

借入をすることは決して怖いことではありません。借入とどう向き合うかが大切だと感じます。本業の収入額、借金への心理的ハードルと向き合い自身の借入基準を定めましょう。そしてむやみやたらに借入額を増やすことは危険です。

これがあなたにとって参考となる記事になれば幸いです。

 

 

不動産投資を始めるなら絶対20代がおすすめな3つの理由

みなさん、こんにちは。

銀行員投資家のたいちゃんです。

 

僕が不動産投資を始めたのは26歳、社会人3年目のタイミングになります。

今から振り返ってもやっぱり若いうちから不動産投資にチャンレンジしてみて良かったなと思うことが多々あります。

そんな僕が「不動産投資を始めるなら若い方が良いよ」という内容について書いていこうかと思います。

 

若くして融資が引ける!しかも低金利!

よく言われるのが、20代は給料も少なければ社会人経験も浅いので銀行から融資を引き出しにくいとよく言われます。

あながち間違いではないのですが、それだと世の中の若者はチャレンジしにくい状況になってしまいます。

 

それを打開するためか分からないですが、国の機関でもある日本政策金融公庫が「女性、若者/シニア起業家支援資金」という取り組みをしています。

内容については赤線を加えています。

この制度のおかげで35歳未満の若年層でも融資を引ける可能性があります。

ちなみに僕自身もこの制度を利用して政策金融公庫からお金を借りることができました。

しかも金利は1%未満!

若くしてこの制度を使わないのは逆にもったいないと思うくらいです。

 

なので、若いから借入なんか無理!なんて思わないでくださいね。

 

早めにローンを完済し早期リタイアが可能

借入期間が20年の場合で考えてみましょう。

25歳で借りた場合、完済年齢は45歳

35歳で借りた場合、完済年齢は55歳

とても単純なお話ですね。

 

ローンを完済し、無借金の物件を持つと毎月の返済が消え、家賃収入がそのまま手取りとなります。

例えばですけど、家賃収入が毎月10万円、返済が毎月6万円だと手取り家賃は4万円です。

仮にローンを完済してしまうと毎月返済していた6万円はもう支払う必要がなくなるので10万円がそのままの手取りとなります。

そうすると資産構築スピードは格段に上がりますよね。

その状況を45歳で迎えるのか、55歳で迎えるのかで将来の資産額はかなり変わってきます。

 

また、若くして無借金物件を持つことで早期リタイアも可能になります。

ローンがあるとなかなか会社員を辞めるという選択は難しいかもしれませんが、

借金もないし家賃収入もそこそこあると「会社を辞める」というのも一つの選択かもしれません。

 

早期リタイアは無理でも、無借金物件があれば豊かな老後を迎えられる可能性が高いです。

今の若い人は払った分の年金が自分の老後時に受け取れない可能性が非常に高いです。

そうなると自分の年金は自分で作っていく必要があります。

早めに不動産投資を行い、早めにローンを完済させる。

その物件から得られる家賃収入を自分の老後資金、年金代わりにしていくのもありだと思います。

 

いづれにせよ、

早期に無借金物件を持つことは金銭的にも精神的にも豊かになれます。

 

若くして経営者的視点を手に入れる

不動産投資に限った話ではないですが、若さは武器になると最近強く思います。

何をやるにしても若いに越したことはないです。

僕が若いうちから不動産投資を始めて良かったなと思う理由の一つに経営者的視点の習得があげられます。

僕はその視点をフル活用し、社内昇進することができました。

副業で得たスキルを本業へ還元するイメージです。

 

具体的にどういったことかというと、

不動産購入時であれば、事業計画みたいな視点。

・物件を購入して(投資をして)採算が取れるのか

・購入検討物件は周辺物件と比べ差別化できているか

・そもそも賃貸需要の見込めるエリアだろうか

 

また購入してから運営フェーズになると、事業経営みたいな視点。

・入居者に長く滞在してもらえるにはどうすればいいか

・部屋を埋めるためにどういったプロモーションをすべきか

・周辺物件にはない付加価値をどうつけるか

 

事業計画や事業経営みたいな経営者的視点ってサラリーマンの出世には欠かせないスキルです。

みなさんも「自分が経営者になったつもりで働きなさい」とどこかで言われたことありませんか。

 

その経営者的視点を若いうちから習得することで同僚との差別化になります。

そこそこ上のサラリーマンを目指すのであればこのスキルはないよりあったほうがいいです。

 

まとめ

「不動産投資を始めるなら絶対20代がおすすめな3つの理由」は以下の通りです。

・若くして融資が引ける!しかも低金利!

・早めにローンを完済し早期リタイアが可能

・若くして経営者的視点を手に入れる

 

不動産投資は長期戦です。

若いからこそ国の制度にあやかりながら、

若くして経営者的視点を手に入れ、周りのサラリーマンより一歩先へ、

ローンはサラリーマン現役中に完済して豊かな人生、豊かな老後を送りたいですね。

 

僕もまだ道半ば。これからも頑張っていきます。

この記事がみなさんの参考になれば幸いです。

【不動産投資とREIT(リート)を比較】事例つきで解説してみた!

みなさん、こんにちは。

銀行員投資家のたいちゃんです。

 

不動産投資を検討して色々調べていくと、

「REIT(リート)」という言葉を目にする機会があるかと思います。

同じ不動産に関する投資でも(実物)不動産投資とREITは仕組みや収益方法も異なったりします。

 

なので今回は不動産投資とREIT(リート)の解説を行い、

どちらのどういう部分がメリットなのか、そしてどんなデメリットがあるのか比較して考えていこうかなと思います。

 

 

そもそもREIT(リート)とは

そもそもREITとは、

Real Estate Investment Trustの頭文字をとったもので不動産投資信託のことです。

 

ん???という方も多いと思うので以下の図で簡単に説明します。

不動産に投資をしている会社に投資をするといったイメージです。

投資家は資金提供をするだけで、あとは不動産投資会社が管理から運営までやってくれます。

 

投資先ですが商業施設やホテル、物流倉庫、オフィスビルなどの大きめな不動産が多かったりします。

そこから得られた家賃収入から運営費などを引き、投資家へ分配金として還元する仕組みになっています。

 

 

REITはどこでいくらくらいで買えるのか

REITは株と同様、証券口座さえあれば購入できます。

僕はマネックス証券を使って株やREITの売買などもやっています。

金額は銘柄によって異なりますが、10万円以内で買えるものも存在します。

 

 REIT vs 不動産投資 を比較

利回りについて

下図は2019年 11月時点、REIT分配金利回り順です。(10位までを抜粋)

(参照元:http://www.japan-reit.com/ranking/all#rimawari

四角で囲っているところが利回りになるのですが、一番高くて5.65%となります。

ちなみに一番低くて2.64%みたいですので、REITの利回りはだいたい3%~5%くらいと考えておいた方がいいでしょう。

 

一方実物不動産はどうでしょうか?

いつもお世話になっている楽待「注目の収益物件」より拝借しております。

(参照元:https://www.rakumachi.jp/

物件名や所在は修正して利回りのみ残しています。(ちなみに物件価格は2000万円〜9000万円ほどです。)

 

もちろん立地や物件種類(マンションまたはアパート)、その他条件によって利回りは変わってきます。

REITより実物不動産の方が利回りは高そうだとなんとなく実感できるかなと思います。

 

物件によりますが、実物不動産の場合利回りは5%~11%くらいは狙えるんじゃないかと思います。

僕自身、表面利回り10%以上の物件を運営していますし、10%以上の利回りを狙うことはそこまで難しくないことだと思っています。

利回りの高さに注目すると、不動産投資の方が良さそうです。

 

不動産投資は融資が引ける

仮に自己資金100万円を使ってREITまたは不動産投資を始めた場合で考えてみましょう。

前提条件を合わせたいので、不動産から得られる収入は物件価格の5%としておきます。

 

まずはREITの場合。

そもそもREITは銀行借入をして購入することができません

なので全て自己資金で投資をする必要があります。

よって100万円を投資して利回り5%なので年間での収入は5万円/年となります。

 

一方、不動産投資の場合。

自己資金100万円と銀行借入400万円で500万円の戸建てを購入したとします。

物件価格は500万円、年間5%が収入だとすると25万円/年になります。

自己資金100万円に対して25万円の収入を得ることになるため、表面利回りは25%となります。(※もちろん返済期間やその他諸費用から最終利益は異なります。)

 

不動産投資はREITと違い、銀行から借入をして始められることが最大のメリットです。

少ない資金で大きな買い物をして、大きく収益を取りにいくことが可能です。(これをレバレッジと言います)

 

繰り返しになりますがREITは金融商品になるため、銀行から借入をして始めることができません。

そのため全て自己資金で投資することになるため大きく収益を上げることは難しいです。

 

銀行からお金を借りることはそれなりの覚悟が必要ですし、メリットデメリットはあります。

僕は借入をして不動産を買っていますが、みんながみんなそうするべきだとも思いません。

あくまで考え方ですので、参考にしていただければと思います。

借入にはそれなりにリスクがあるんで、ご利用は計画的に!です。

 

流動性について

今すぐに現金化したい思っても実物不動産は明日明後日までに売却して現金を手に入れるということはほぼ不可能です。

しかしREITの場合、平日であれば毎日金融市場で売買されているためすぐに現金化することが可能です。

いざという時にはすぐに売れる流動性、現金のしやすさはでは圧倒的にREITが有利となります。

 

手間について

不動産投資は物件探しから購入までに多くの時間を割くことになりますし、いろんな関係者と話を進める必要があります。

買ったあとは管理会社に運営をお任せする形になるのであまりやることはないですが、それでも少なからず事務手続きは発生します。(入退去時や修繕など)

 

一方、REITの場合は手間暇かからず極論ワンクリックで購入可能です。

事務手続きなんてものはありませんし、資金提供のみで済みます。

手軽だし、手間もかからないことを重視するならREITに軍配が上がります。

 

まとめ

比較したことをまとめると以下のようになります。

項目 不動産投資 REIT
利回りについて ◎(5%~11%くらい) ◯(3%~5%くらい)
融資について 可能 不可能
換金性について しにくい しやすい
手間について かかる かからない

どちらもメリットデメリットはあります。

両方経験している身としては融資を引いて不動産投資を始める方が、収益性も高いし、何よりも楽しいと思って取り組んでいます。

 

どちらが正解などはありません。

自分にあった資産形成をすることがベストだと思います。

参考になれば幸いです。

脱社畜!「転職できる」はサラリーマンにとって重要な切札

こんにちは! たいちゃんです。

 

普段サラリーマンとして働いているわけなんですが、最近は将来を見据えて働き方を変えたいなと思い転職活動をしてます。転職活動の理由は深掘りしませんが、ざっくり言うと「スキルアップ」です。

 

そこで、とある企業(社員数10名のデータ分析ベンチャー)へ伺い社長面談(面接ではない)をしてきたのすが、そこで感じたことをシェアできればなと思います。

 

「いつでも転職できる」は心に余裕がうまれる

早速ですが、結論から言うと、

「いつでも転職できる」は心に余裕がうまれるなと本当に感じました。

 

と言うのも別に今の会社で嫌々働いているわけではありません。

むしろ色々学ぶことも多いし、今のスキルの土台を作ってくれたのも今の会社があってこそです。

 

でも、

このスキルって本当に他社でも通用するのか?

今の会社でしかこのスキルを使えないんじゃないか?

僕って本当に市場価値あるんだろうか?

という不安感が実はありました。

 

だけど色々お話させていただいて、

「今やっている仕事だとウチに来てもらっても大丈夫そうですね」と

社長から嬉しいお言葉をいただきました。

 

面談終了後帰りの駅に向かうときなんだかすごく安心感が出てきました。

「あ、おれって多分食いっぱぐれることはなさそうだな。」と。

 

ぶっちゃけると年収は多少下がります。(小規模企業なので仕方ないです)

だけど無収入になることはないんだなとちょっぴり安心した気分になりました。

 

自分の市場価値を知ることは大事

会社にいると、「なんでこの人は自分より給料が高いのにこんなに仕事ができないんだ」と思うことってないですか?

仮にあなたが経営者だとしたらその人をいくらでなら雇ってもいいなと考えますか?

多分少なめに年収提示するのではないかと思います。(もしくはクビにしてしまうとか、、、。)

 

さて、それを自分に置き換えたときはどうでしょうか?

あなたのやっている仕事はどれだけ会社に貢献していますか?

あなたのもらっている給料は仕事に対して適正価格だと思いますか?

 

答えがノーならあなたは会社にとって高コスト人材です。

高コスト人材は今の会社にしがみつくしか生きる道がなく、会社が沈めば自分も沈んでしまうという末路が待っています。

 

そうならないように今の自分の市場価値はどれくらいなんだと知っておいたほうがいいと思っています。

自分の市場価値が高くて年収アップが見込めそうなら転職すればいいし、市場価値が低いなら今の会社でどのようにして上げるべきかを考えればいい。

 

いづれにせよ、何もしないというのが一番良くないですよね。

 

まとめ

転職活動において感じたことを書きなぐる形になりましたがいかがだったでしょうか?

「いつでも転職できる」は心に余裕ももたらします。転職する気がなくても転職サイトに登録することはありなんじゃないかと思います。

 

 

僕はマーケティングの仕事をしているのでコチラから登録しました。

↓↓↓

マーケターの転職に強いエージェントなら「シンアド転職エージェント」

 

合わせてですがコチラの本も大変参考になりました。

↓↓↓

生涯収入を最大化させる戦略について

みなさんこんにちは。

たいちゃん(@taitanmarudara2)です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

久しぶりの更新

 

 

ご無沙汰しております。たいちゃんです。最近というかここ1年くらいバタバタしており全く記事の更新をしておりませんでした。申 続きを読む

2018年の受取配当金についても触れておく

 

こんにちは。

たいちゃんねるです。

 

あけましておめでとうございます。

今年も行けたら行くわーみたいな感じで書けたら書くわーみたいなテンションで書いていこうかなと思っています。

見ていただいている方、楽しみにしていただいている方が少なからずいるため今年も頑張って書きますよー!!

 

2018年ってそういえば資産総額がいくら増えていくら減ったみたいな話しか触れてなくて、受取配当金については触れてなかったなーと思い、満を持して初めて受取配当金について触れていこうかなと思います。

 

では早速いきます!

 

2018年の受取配当金推移

縦軸の単位はドル($)です。

3月、6月、9月、12月はファイザーとジョンソン・エンド・ジョンソンからの配当額が大きいためこの月は40ドルを超えます。まぁ日本円にすると5,000円いかない程度ですね。

他の月でも微々たる収入となります。

2018年は受取総額280.4ドルでした。3万円くらいでしょうか。金額はそこまで多くないですが何もせずに3万円と考えると悪くないかと思ったりもします。

 

企業ごとの配当金推移

2016年、2017年、2018年の年間配当金額前年との増加率(配当成長率)をみてみます。※IVVはETFなのでここでは扱いません。

———————————

PFE(ファイザー)*配当利回り 3.36%(2019.1.1時点)

2016年 1.2ドル(+7.1%)

2017年 1.28ドル(+6.7%)

2018年 1.36ドル(+6.3%)

———————————

JNJ(ジョンソン・エンド・ジョンソン)*配当利回り 2.83%(2019.1.1時点)

2016年 3.2ドル(+6.7%)

2017年 3.36ドル(+5.0%)

2018年 3.6ドル(+7.1%)

———————————

AAPL(アップル)*配当利回り 1.87%(2019.1.1時点)

2016年 2.28ドル(+9.6%)

2017年 2.52ドル(+10.5%)

2018年 2.92ドル(+15.9%)

———————————

 

これらの図より、3社とも毎年のように配当金額を増加させており、アップルなんかは直近2年は10%を超える増加率をみせています。

毎年のように労働収入を上げていくことは難しいと思いますが、配当収入ならそれを実現させれくれそうな気がします。(問題は資金力ですね。。。)

金持ちはより金持ちになるって仕組みが見えたように感じますね。

 

まとめ

今までは資産総額をKPIとしてみてきましたが、今後は配当収入をKPIとしてみてもいいのかなと思いました。

株価の値動きは読めませんが、配当収入は読めるし、基本的に右肩上がりです。今までのように好景気が続くとは思えないのでそろそろ投資方針も見直した方がいいのかなとも思ったりしてます。

 

ちょっとまとまりがないですが、今日はこの辺で。

読んでいただきありがとうございます!

2019年もよろしくお願い致します!!

 

 

 

たいちゃんねる